Atualmente, é certo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) quanto a impossibilidade de penhora de um bem alienado fiduciariamente, especialmente em se tratando de bens imóveis.
Este entendimento é justificado em razão da própria natureza deste tipo de garantia, que pode se traduzir como a operação onde o devedor, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor da propriedade resolúvel de coisa imóvel. Assim, posto que a alienação fiduciária garante a instituição financeira, o credor fiduciário, a propriedade do imóvel até que ocorra o integral pagamento do quanto acordado para com o devedor fiduciante, não se pode admitir que a penhora em decorrência de crédito de terceiro recaia sobre ele, podendo, em alternativa, ser constritos os direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária.
Na hipótese de penhora sobre os direitos decorrentes do contrato de alienação, o credor somente alcançaria o bem imóvel quando seu devedor cumprisse integralmente com os pagamentos devidos à instituição financeira que, em regra, mostram-se inviáveis, pois estes contratos possuem prazos que chegam a ultrapassar 3 décadas.
De outro lado, caso inadimplente o devedor fiduciante, esse bem é a garantia de pagamento da dívida em favor do credor fiduciário.
Ocorre que em recentes julgados envolvendo dívidas condominiais (Processos nº 2222298-02.2022.8.26.0000; 0064471-79.2021.8.09.0000; 1401272-39.2020.8.12.0000; 180828-542018.8.21.7000), diversos Tribunais de Justiça vêm proferindo acórdãos (decisões já em fase de recurso) em sentido contrário ao do Superior Tribunal de Justiça (STJ) anteriormente apresentado.
Tribunais de Justiça como o do Estado de São Paulo, Goiás, Mato Grosso do Sul e Rio Grande do Sul, por exemplo, apresentam o entendimento de que se tratando a dívida oriunda de taxas condominiais, ou seja, débitos decorrentes de rateio previsto em estatuto social quando da simples existência do bem imóvel em determinado loteamento, pode, a associação condominial, em fase de execução, requerer a penhora e consequente leilão do imóvel garantido fiduciariamente à instituição financeira.
Estas decisões são fundamentadas pela natureza do débito, visto que as taxas condominiais são devidas independentemente de quem seja o proprietário do imóvel, pela Súmula 478, STJ – “Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário.” – e, por vezes, corroboradas por questões sociais, visto que a inadimplência do condômino sobrecarrega os demais condôminos adimplentes de maneira inesperada e indesejada.
Decisões divergentes como as expostas ocasionam certa insegurança jurídica. Contudo, também apresentam nova possibilidade aos credores de débitos que estejam atrelados a imóveis, ao tempo que também acarreta maior preocupação a devedores contumazes.
A Equipe do Cível Contencioso do Hondatar Advogados fica à inteira disposição para prestar os esclarecimentos necessários sobre a matéria.
Glauber Julian Pazzarini Hernandes
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Gabrielle Barroso Rossa
gabrielle.rossa@hondatar.com.br
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Hilton Vannucci Campos Ferreira
hilton.vannucci@hondatar.com.br
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Daniele Nirino Cavalcanti
